撫州房產(chǎn)最近，朋友買了一套公寓

交了訂金才搞清楚這套房子的產(chǎn)權(quán)是40年

朋友一下慌了

40年比70年整整少了30年啊

而且購(gòu)房的價(jià)格一樣甚至更高

朋友很糾結(jié)，這房子到底要還是不要？

40年、50年、70年產(chǎn)權(quán)房

0產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)、不完整產(chǎn)權(quán)房

……

房屋產(chǎn)權(quán)

可不是只相差30年這么簡(jiǎn)單

它還會(huì)牽涉到

落戶、孩子入學(xué)、貸款方式、物管費(fèi)

等購(gòu)房者的切身利益

所以，大家在買房前

一定要弄清楚房子的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

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問(wèn)題一

什么是房屋產(chǎn)權(quán)？

一般來(lái)說(shuō)，房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成。

房屋所有權(quán)屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，受到我國(guó)《物權(quán)法》的保護(hù)，其年限是永久的；

而土地使用權(quán)是國(guó)家向組織、機(jī)構(gòu)及個(gè)人出讓的一項(xiàng)使用權(quán)，根據(jù)土地規(guī)劃用途的不同，土地的最高使用年限又分為40年、50年和70年不等，到期后可重新繳納土地出讓金，獲得土地繼續(xù)使用權(quán)。

（懶得看文字的可以看下圖）

圖片來(lái)源：@央視新聞評(píng)論

這里補(bǔ)充一個(gè)問(wèn)題

房屋產(chǎn)權(quán)從什么時(shí)候算起？

好多人以為是從購(gòu)房之日算起的

錯(cuò)！其實(shí)是從開發(fā)商取得該地塊之日起算的

圖片來(lái)源：@央視新聞評(píng)論

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問(wèn)題二

40年、50年、70年產(chǎn)權(quán)有什么區(qū)別？

不但有區(qū)別，而且區(qū)別很大

關(guān)系到大家的錢袋子和娃娃入學(xué)等重要問(wèn)題

區(qū)別1：土地規(guī)劃用途不同

40年、50年和70年這三種不同產(chǎn)權(quán)的房子，用途是不一樣的。

70年：一般為平常的住宅建設(shè)用地；

50年：為工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，以及綜合用地；

40年：商業(yè)、旅游和娛樂(lè)用地。

區(qū)別2：落戶政策不同（入學(xué)政策也不同）

70年：可以落戶口；

40年或50年：雖然很多也能夠滿足居住的要求，但一般來(lái)說(shuō)不能落戶口，子女也不能劃分到相應(yīng)的學(xué)區(qū)就近入學(xué)。

區(qū)別3：生活費(fèi)用不同

70年：在水電費(fèi)上是按照民用標(biāo)準(zhǔn)收取，價(jià)格相對(duì)較低；

40年或50年：按照商用標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取，價(jià)格要貴很多，并且一般不通燃?xì)狻?/p>

區(qū)別4：貸款條件不同

70年：可以申請(qǐng)公積金貸款；

40年或50年：一般不能申請(qǐng)公積金貸款，如果辦理商業(yè)貸款，也只能得到總房款的五成或六成按揭。

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問(wèn)題三

小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房有什么區(qū)別？

一個(gè)有風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)很安全

小產(chǎn)權(quán)房（0產(chǎn)權(quán)房）：

小產(chǎn)權(quán)房并不是法律上的概念，它只是一種約定俗稱的稱謂。是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。小產(chǎn)權(quán)房分為3種：

在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，非本村的市民不能購(gòu)買；

在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子；

各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。

這些小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)槎紱](méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案，所以實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)，也可以稱為“0產(chǎn)權(quán)”房。

小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別：

1、大產(chǎn)權(quán)有房產(chǎn)證，小產(chǎn)權(quán)沒(méi)有房產(chǎn)證。大產(chǎn)權(quán)房有五證，受法律保護(hù)，有完整產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有五證，不受法律保護(hù)，只有部分產(chǎn)權(quán)。

2、大產(chǎn)權(quán)拆遷有補(bǔ)償，小產(chǎn)權(quán)沒(méi)有。也就是說(shuō)，如果政府要拆遷房子，小產(chǎn)權(quán)業(yè)主基本不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償；

3、小產(chǎn)權(quán)房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，存在安全隱患，而且除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題；

4、小產(chǎn)權(quán)由于沒(méi)有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，不能作為抵押或上市專賣。也就是說(shuō)，買小產(chǎn)權(quán)房不能貸款，只能一次性付全款。

無(wú)論是宅基地轉(zhuǎn)讓還是小產(chǎn)權(quán)房買賣都具有較大法律風(fēng)險(xiǎn)，大家務(wù)必謹(jǐn)慎對(duì)待。近日，國(guó)土資源部再次重申：小產(chǎn)權(quán)房不得通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化，所以大產(chǎn)權(quán)房相對(duì)較安全又有保障。

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問(wèn)題四

什么叫共有產(chǎn)權(quán)房？

共有產(chǎn)權(quán)房：

即中低收入住房困難家庭購(gòu)房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。

目前這種共享產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)在我國(guó)部分城市開展試點(diǎn)。對(duì)購(gòu)買人群和共有比例都有不同規(guī)定。

舉個(gè)例子：

今年4月，廣州市南沙新區(qū)推出共有產(chǎn)權(quán)住房，要求重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)促進(jìn)政策體系領(lǐng)域緊缺型人才和港澳青年可申請(qǐng)購(gòu)買南沙新區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房的60%產(chǎn)權(quán)，所購(gòu)住房只能用于自住，不能用于出租、抵押，五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)。

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問(wèn)題五

產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦？房子還是我的嗎？

房子到期后，有幾種途徑解決：

1、延長(zhǎng)土地使用權(quán)期限。可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出，補(bǔ)交土地出讓金，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價(jià)格，類似于成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差額。

2、根據(jù)規(guī)劃需要，國(guó)家收回土地和地上建筑物的。對(duì)業(yè)主進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償，用類似拆遷安置的辦法解決。

以70年產(chǎn)權(quán)房子為例：

圖片來(lái)源：@央視新聞評(píng)論

不管是40年、50年還是70年，都有到期的時(shí)候，土地使用年限到期后，只要房子還能住，就都得續(xù)簽土地。

這就是關(guān)鍵了，怎么續(xù)簽？續(xù)簽金額怎么計(jì)算？根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，土地到期后按照當(dāng)時(shí)的樓面毛地指導(dǎo)價(jià)格，依一定比例繳費(fèi)。

雖然這些問(wèn)題目前還沒(méi)有確切答案，但有一點(diǎn)可以肯定：房子使用到期后，還是你的！


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